龙行天下

物权法草案在被讨论得热火朝天的时候，我正在忙着东奔西跑找工作；物权法正式颁布的时候，我刚学完车准备“东山再起”，结果一直拖到法律颁布后一个多月后的今天才开始研读条文。

虽然法律是新的，但其中许多条文却似曾相识，所以理解起来毫无困难，即使不看当初的立法意图也能明白是怎么回事。但是，当我读到第六章“业主的建筑物区分所有权”时，我竟然连断句都不会。我不知道是“业主的建筑物｜区分｜所有权”还是“业主的｜建筑物区分｜所有权”。说实在的，这还是我第一次听到这个名词。

网上一查，推定正确读法应该是后者——“业主的｜建筑物区分｜所有权”，即“建筑物区分”是一个名词短语，其中区分不是动词，指的是这样一种权利形式：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”你也看到了，这里面既有专有所有权，也有共有所有权和共同管理权，所以要“区分”。

“业主的建筑物区分所有权”也算是这次两会的新词，是随着高层建筑物的出现和小区的形成而产生的新的所有权形式，指各业主对住宅等专有部分享有所有权，对电梯等公共设施、绿地等公共场所共有部分享有共有以及共同管理的权利。所以，你要有这么一个意识：凡是提到该权利的时候，必定是这两项权利的结合。

关于“建筑物区分所有权”一词的表述，各国立法例上不尽相同。日本称之为“建筑物区分所有权”，德国和奥地利称之为“住宅所有权（Wohnungseigentum）”，法国称之为“住宅分层所有权”（la prop-riefe par etages au par apartements）”， 瑞士称之为“楼层所有权（Stockwerkseigentum）”，美国一般称之为“公寓所有权（ownership of apartment house）”，英国、 新西兰称之为“住宅所有权（ownership of dwelling—house）”。这些表述尽管名称有异，但实质内容相同，都是以建筑物的某个特定部分所享有的所有权的抽象概括。

这项所有权包括三个组成部分：一是专有部分的所有权。所谓专有部分，是指在构造上及使用上具有独立性，并且能够成为所有权客体的部分，如一栋住宅楼中的某一套房屋。二是共有权，指所有人依据法律、合同以及全体所有人之间的规约，对建筑物的基本构造部分、建筑物的共用部分、土地使用权及设施等共同享有的财产权利。三是成员权，当整栋建筑物或整个小区的全体所有人成立管理组织以便有效管理相关事务时，各个所有人即享有成员权，包括对重要管理事项的表决权、参与订立规约的权利、选举管理者的权利、解除管理者的权利、请求停止违反共同利益行为的权利等。

名词虽新，但其含义并不抽象，在生活中跟你我息息相关。我问你：“你住的那栋楼房是你自个儿的吗？”“当然不是，我只买了其中一套（单元）。”这就对了，你就是建筑物区分所有权的主体，这种现象可太普遍了。可以说，城市中人绝大部部分人都处在建筑物区分所有权之下，除非是你自己买地皮起的房子。

大家都知道买房有个“实用面积”和“公共面积”，那个“实用面积”就是你的专有部分，而“公共面积”当然就是大家共有的部分了。这个共有不同于一般的共有，一般来说，你不享受权利，也就可以不承担义务，但在这里不行，你不能放弃共有部分的义务，就算你放弃行使了权利，但你还得承担义务，这可是物权法第72条规定的。
这么一来，你可能大概知道这个所有权的意义了，也难怪两会上一直被炒得沸沸扬扬。其中最引人注目的还是车位/车库的权属问题。

据我所知，之前楼盘的车位/车库可都是要另外掏钱买的，而且还价格不菲。但是现在法律有规定了：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”首先确立了业主优先的原则。但也仅仅是优先，并没有说免费拥有或者共同所有。

然后呢？“……车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”这怎么讲？我觉得这条规定有点难解，甚至有点矛盾。既然车位、车库是谁的都还不知道，又怎么能卖它、送它或者租它呢？这不是前后矛盾吗？

我猜想立法者的本意是认为车位/车库是归开发商所有的，它可以出售、附赠或者出租，否则哪里解释得通？

为什么讨论得最激烈的一个条款反而写得不清不楚、不明不白？难道是我的理解有缺陷？还请哪位达人指点一二！

[ 本帖最后由 龙行天下 于 2007-4-22 19:54 编辑 ]

Don

个人以为
1 优先的含义？ 免费的优先还是在同等收费情况下的优先？如果你业主出100，但人家愿意出200，如何办？
2 涉及到物业管理更复杂的乱七八糟东西 这里没法一一说清楚了

龙行天下

引用:

原帖由 Don 于 2007-4-22 22:22 发表
个人以为
1 优先的含义？ 免费的优先还是在同等收费情况下的优先？如果你业主出100，但人家愿意出200，如何办？
2 涉及到物业管理更复杂的乱七八糟东西 这里没法一一说清楚了

其实我们可以尝试着说一下，说清楚了就是一篇好论文。

chunjuan

引用:

然后呢？“……车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”这怎么讲？我觉得这条规定有点难解，甚至有点矛盾。既然车位、车库是谁的都还不知道，又怎么能卖它、送它或者租它呢？这不是前后矛盾吗？

立法者的意图是让你们自己解决去,他不作规定,把个烫手山芋扔出去,因为他解决不了.只能先来个隐晦的74条"......车位、车库应当首先满足业主的需要。"再在75条中规定归属由当事人和业主“约定”。
这是物权法的缺陷之一。
      关于物权法中建筑物区分所有权部分的不足，我还想补充一点。就是业主大会或业主委员会和业主的诉讼主体的诉讼资格。从78条看，业主具有原告资格，业主大会或业主委员会可以作为被告；根据83条，业主大会和业主委员会对业主侵害他人合法权益的行为要求行为人停止侵害……，注意这句，它并没明确规定业主大会和业主委员会的诉讼原告资格，要求行为人停止侵害，行为人不停止侵害，理也不理你，怎么办，业主大会和业主委员会根据物权法没辙，因为物权法并没有规定这种情况下，他有没有资格告业主。而83条后面紧接着道“业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”业主和业主之间发生侵权行为了，业主是有明确的原告资格的。这也是物权法的一个不明确的地方。

龙行天下

从这个帖子可以看出春卷对法律的认识和研究已不再停留在当初的硬搬书本那个阶段了，已经融入了自己的实际经验和心得体会，其实这才是活生生的法律。说冠冕堂皇的理论谁都会（不就是复制+粘贴吗？），而要把深刻的道理讲得清楚明白，那才叫水平！

chunjuan

同班同学问我个问题，他家的房产证最近去做了所有者变更，从一人变成２人，但产权证上的房产属性也被改过来了，从原来的私有变成了公寓，问工作人员，他们用一概的逻辑混乱的回答来敷衍：从此以后的属性都这样改了．
问他们为什么他们回答所有的东西都是什么．连改变的依据包括各类规章文件都不提供，合法吗？？？
从我的个人理解，我感觉是如果这样的改变是有法律依据的，那么可能是想从属性上体现建筑物区分所有权，配合物权法颁布的进程．因为可能公寓更能体现出建筑物区分所有权的特点．不知道各位法律同仁如何理解，我还是要去问问房产交易中心，他们的依据是什么的．大家想办法来解决下这个问题吧．

[ 本帖最后由 chunjuan 于 2007-4-29 14:58 编辑 ]

龙行天下

私有——>公寓！难道中国现在在“国有”、“集体所有”和“私有”之外，又多了“公寓”这种所有权性质吗？

是不是要修改宪法啦？所以我认为，关键的关键的是要找到法律依据。

Don

大家知道中国的住宅的土地使用权是70年 可顺延  而商业是40年 公建是50年 是否可顺延现在还不知道的 法律没说

现在朋友所在的公司出了问题 大家都在骂开发商黑 但他们买到地皮使用权的时候 批的是配套公寓用地
是住宅 还是什么其他的 不知道 我们以前的理解是50年土地使用权的住宅 当然有点奇怪 但事实是这样的
地皮就是这么卖出去的

那究竟是谁的责任呢 现在都不知道 大家就这么耗着

有关房产 欢迎去房产区讨论
http://lixq.cn/forum/forumdisplay.php?fid=19

chunjuan

政府批地皮给开发商,称房地产一级市场,违法多于合法,政策多于法律,我的房地产法课程的老师是吉林大学从本科到博士的民法博士,在最近几年内他跟踪了200多个楼盘,主要是接房地产一级市场的案子,每年收入起码二\三百万,所以,可想而知政府部门有多黑了

xsby

吉林大学的？哪一位啊？